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Gestión de Cooperativas de Viviendas

¿Qué es una cooperativa de viviendas?
Es la cooperativa que tiene por objeto procurar viviendas para sus socios. Los
cooperativistas adquieren la doble condición de promotores y adjudicatarios por lo que
tienen capacidad de decisión en todo el proceso.
¿Cómo se gestiona una cooperativa de viviendas?
Hay dos formas posibles:
? El modo tradicional y hoy en desuso consiste en la autogestión por parte de los
propios cooperativistas. Esta modalidad tiene muchas dificultades para conseguir
financiación por lo que es muy difícil de llevar a cabo.
? El modo actual consiste en delegar la gestión en una Gestora externa altamente
profesionalizada. La credibilidad de la Gestora es lo que facilita la financiación de
la cooperativa.
¿Qué es una gestora de cooperativas?
Debido a la gran complejidad técnica, contable, fiscal, jurídica y administrativa que
tiene las cooperativas, en la actualidad es muy difícil promover una cooperativa sin la
ayuda de una Gestora. Las Gestoras de cooperativas de viviendas son empresas de
servicios muy especializadas que a cambio de unos honorarios previamente pactados
asesoran, tramitan y realizan todas las gestiones desde la constitución hasta la
liquidación de la cooperativa, necesarias para cumplir el objetivo de proporcionar vivienda
de calidad a precio asequible a los cooperativistas.

¿Es PREVALUA&JEPOR. una Gestora de cooperativas?
No. Los técnicos de PREVALUA&JEPOR. tenemos 10 años de experiencia en el
mundo cooperativo y tenemos el máster de Gerentes de Cooperativas de Viviendas, sin
embargo las cooperativas las gestionamos en una joint venture (empresa conjunta) con una de las principales Gestoras

¿Cómo se forman las cooperativas?
Hay dos formas posibles:
? Un colectivo profesional o un grupo de personas con necesidad común de obtener
una vivienda a un precio inferior al mercado libre deciden asociarse para
promover un edificio.
? La otra forma consiste en que una Gestora lleve la iniciativa y sea ésta quien
busque a los cooperativistas.

¿Cuál es el proceso legal para fundar una cooperativa?
El precio de consta de los siguientes pasos por orden cronológico:

Solicitud de certificación negativa de la denominación social; Redacción de estatutos;
Celebración de Asamblea constitutiva; Escritura pública de la constitución antes de que
transcurran 2 meses desde la Asamblea constitutiva; Solicitud de CIF; Liquidación de ITP
y AJD; Inscripción en el Registro de Cooperativas de la Comunidad Autónoma; Alta en el
IAE; Alta en la Seguridad Social.

¿Cuánto cuesta una vivienda en régimen de cooperativa?
El precio de adjudicación es el precio de reposición, es decir, es el precio de coste
ya que no hay beneficio del promotor.

¿Sólo se hacen cooperativas de viviendas protegidas?
No. También se hacen cooperativas de viviendas de lujo, de segunda residencia,
de naves industriales, etc.

¿Qué requisitos hay que cumplir para pertenecer a una cooperativa?
Ninguno. Otra cosa es que queramos una vivienda protegida, en ese caso son los
mismos que para cualquier comprador de vivienda protegida con la ventaja de que no hay
que estar apuntado en el Registro de Demandantes.

¿Hay sistemas análogos al cooperativo?
Sí. Se pueden hacer comunidades de bienes, hacer SLs, o cualquier otra forma
jurídica, pero ninguna tiene tanta supervisión ni ofrece tantas garantías como la
cooperativa de viviendas.

¿Tienen beneficios fiscales las cooperativas de viviendas?
Prácticamente no. Tienen exención en el AJD del préstamo hipotecario y en teoría
el Impuesto de Sociedades sólo se grava con un 20% sobre el beneficio. Beneficio que,
por otra parte, no existe puesto que las viviendas se adjudican a precio de coste.
Además cuentan con otras dos beneficios teóricos: Libertad de amortización de
los bienes propios durante los 3 primeros años y exención del 95% del Impuesto de
Actividades Económicas. Éste último es un impuesto del que en la práctica la están
exentas la mayoría de las promociones en cualquier régimen.
La gran ventaja de adquirir la vivienda en régimen de cooperativa no es fiscal. La
gran ventaja consiste en eliminar la figura del promotor con ánimo de lucro.

¿Qué controles y garantías hay en las cooperativas de viviendas?
Además de todas las garantías técnicas que se necesitan para cualquier
promoción, todas las cantidades aportadas por los cooperativistas están garantizadas por
Ley, teniendo la obligación de contratar una empresa que avale las aportaciones de los
socios. Esta empresa afianzadora puede tener bloqueada la cuenta bancaria de modo
que no autorice salida de dinero si no hay firma del Consejo Rector y factura justificativa.
Además, existe un Registro oficial de Cooperativas en cada comunidad autónoma
al que hay que presentar todos los libros de actas y de cuentas de la cooperativa.
También exige la Ley que las cooperativas de viviendas tengan sus cuentas
auditadas anualmente por un Auditor externo e independiente.
Por último, mencionar que la Ley obliga a las cooperativas de viviendas a contar
con un letrado asesor.

¿Puede haber desvío de fondos en una cooperativa?
No, nunca. Las entradas y salidas de dinero se hacen siempre a través de entidad
financiera y nunca por caja. La ley establece la prohibición de destinar dinero de una
cooperativa a otra, incluso aunque compartan Gestora. La Gestora ni siquiera tiene
acceso a la cuenta y únicamente la Cooperativa por medio del Consejo Rector tiene
acceso a la cuenta pero con muchas limitaciones ya que la cuenta bancaria está
bloqueada por la empresa afianzadora de las cantidades entregadas por la cooperativa.

Esta empresa sólo permite desbloquear la cantidad correspondiente a la factura
que previamente hayan recibido y analizado para ver si es un gasto justificado.

¿Se pueden hacer modificaciones en las viviendas?
El cooperativista tiene la condición de promotor y por lo tanto tiene la capacidad
de realizar modificaciones en la vivienda. En nuestras cooperativas estas modificaciones
deben tener tres limitaciones: En primer lugar deben ser técnicamente viables y para ello
deben ser aprobadas por el redactor del proyecto. En segundo lugar no deben poner en
riesgo la viabilidad económica de la promoción. En tercer lugar, las modificaciones deben
afectar a todas las viviendas ya que el principio cooperativo establece que todos los
cooperativistas sean iguales en derechos y obligaciones.

¿Cuál es la diferencia fundamental entre ser adquirir una vivienda en régimen de
cooperativa y una comprar un piso en planos a un promotor?
La diferencia fundamental es que es que en una promoción convencional el
promotor es el propietario del suelo y el comprador es su cliente, mientras que en la
cooperativa el socio es el propietario del solar y el gestor es su cliente. A raíz de ahí ya
nada es igual: En el primer caso el promotor nos puede rescindir el contrato pero en el
segundo es el cooperativista el que puede despedir al Gestor si no está conforme con su
actuación. En el primer caso el promotor elige la entidad financiera, la constructora y las
calidades, mientras que en el segundo caso es el cooperativista quien elige la entidad
financiera, la empresa constructora y las calidades y acabados.

¿Quién manda en una cooperativa de viviendas?
El órgano supremo de una cooperativa es la Asamblea constituida por todos los
socios y están establecidas por ley las decisiones que requieren de la aprobación de la
Asamblea. De entre todos los socios se eligen a los representes que formarán el Consejo
Rector, éste órgano tiene capacidad de decisión en asuntos de menor importancia.

Por último, suele existir una Gestora que organice la cooperativa. Esta Gestora no
tiene capacidad de decisión ni poder de firma, sino que únicamente gestiona, tramita,
asesora y propone a la cooperativa para que ésta decida.
Es importante mencionar que la Gestora no tiene acceso a la cuenta bancaria.

¿Qué es el Consejo Rector?
El Consejo Rector es un órgano de gestión elegido por la Asamblea. Está
constituido por socios y su número oscila entre 3 y 15 miembros, siendo lo más habitual
que esté constituido por un Presidente, un Vicepresidente, un Tesorero, y un Secretario.
Complementando al Consejo Rector están los interventores, con mínimo de 1
miembro y un máximo de 6. Su función es la de censurar las cuenta anuales.

¿Me puedo inscribir en una cooperativa de viviendas sin ser socio?
Por supuesto que sí. Un inscrito es un demandante de vivienda que no tiene
vivienda adjudicada. Si por causa de una baja de un socio o por haber adquirido un
nuevo solar se le adjudicase una vivienda, se convertiría en socio de la cooperativa.

¿Un socio puede ceder su número a otra persona?
Un socio no puede especular con su vivienda y por lo tanto no puede hacer
negocio con ella. La forma de transmitirla consiste en darse de baja y la cooperativa se la
adjudica al siguiente inscrito. Sí puede cederle su número de socio con todos sus
derechos a familiares directos (ascendientes, descendientes, hermanos o cónyuge).

Soy promotor ¿Puedo promover en régimen de cooperativa? ¿Qué beneficio tendría?
Si Ud. forma una cooperativa de viviendas, en esa promoción deja de ser
promotor para convertirse en Gestor.
El beneficio que obtendría sería que al formar la cooperativa antes de empezar a
construir tendría la financiación asegurada. Por otra parte, si la promoción fuese de
vivienda protegida no tendría que acudir al Registro de Demandantes.

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